Eryaman'a Stadyum Kandırmacası (mı?)
6 Şubat 2014 günü AKP Ankara adayı Melih Gökçek bazı projelerini açıkladı. Bu projelerden bir tanesi ilgimi çekti ve incelemek istedim:

"Eryaman'da kat karşılığı yapılacak 15 bin kişilik stadyum projesi"

Öncelikli olarak projenin yerini araştırdım. Ankara Büyükşehir Belediyesi, Eryaman semtinde spor tesisi yapmak amacıyla TOKİ'den 170 bin m2'lik bir arazi almış. Bu araziyi 10.01.2013 tarihli belediye meclisi kararı ile spor alanı olarak ilan etmiş. Belediye meclisi kararına bakınca arazinin şurası olduğunu anlıyoruz:

Arazinin büyüklüğü denildiği gibi 170 bin m2'nin üzerinde ve bu araziye kat karşılığı 15 bin kişilik stadyum yapılacağı vaat ediliyor. Animasyon videosunda gösterilen stadyum, atletizm pisti olmayan
kapalı bir stadyum.

Araştırdığım kadarıyla Türkiye'de bu vaat edilen projeye en yakın proje, Yeni Rize Şehir Stadyumu'dur. Rize'deki stadyum da atletizm pisti olmayan, 15 bin kişilik bir stadyumdur ve proje alanı 19 bin 800 m2'dir. Eryaman'a yapılacak stadyumun da oturduğu alanın bu civarda yani 20 bin m2 civarında olacağı ortadadır. Stadyumun kendi alanı kadar da otoparkı, çevre düzenlemesi vs olacağı düşünülürse bu tesisin 40 bin m2 gibi bir alanı kaplayacağını tahmin ediyorum.

Konunun en başına dönersek bu alanın 170 bin m2'lik bir alan olduğunu biliyoruz. Buradaki stadyum ve çevresindeki tesislerin kaplayacağı alan ise 40 bin m2 civarında olacaktır. Kalan 130 bin m2 civarındaki alan ise bu stadyumu finanse etmesi için verilecek alan olarak karşımıza çıkıyor. İşte işin sihirli kısmı burada başlıyor.

Neden böyle bir stadyum için Eryaman seçiliyor sorusuna cevap aramamız gerekli ilk aşamada.

Eryaman, Ankara'nın konut kullanımlı yapılarının yoğun olduğu bir bölge. Bölgedeki binalar hep konut kullanımında. Genelde aileler ve öğrenciler bu evleri tercih ediyor. Bölge yeni yapılan projelerle günden güne değerleniyor ve önümüzdeki dönemde metronun açılması ile iyice prim yapacak bir bölge olarak bakılıyor Eryaman'a. Eryaman, Kızılay'a 25 km uzaklıkta bir yer. Şehrin yüzde 70-80'ine 1 saat uzaklıkta bir nokta. Kolay gidilip, gelinen bir nokta değil. O yüzden ticari tesis de pek yok, çoğunluk ev ve o evlere hizmet eden ticari tesislerden oluşuyor. Peki böyle bir bölgeye neden stadyum yapılmak isteniyor sizce?

Eryaman Stadyumu'nun yapılması planlanan nokta Sincan Stadyumu'na 5 km, Yenikent Stadyumu'na 15 km mesafede bir nokta. Yani çevre semtlerde de iki tane stadyum var. GSB tarafından Ankara'ya yapılacak stadyum da Eryaman Stadyumu'na 15 km uzaklıkta ki bu stadyum 40 bin kişilik büyük bir stadyum olacak. Bir defa soruyorum, peki böyle bir bölgeye neden stadyum yapılmak isteniyor sizce?

Eldeki verilere göre gerek semtlerin ihtiyacı açısından, gerekse de çevre semtlerdeki stadyum imkanları açısından Eryaman'ın böyle bir stadyuma ihtiyacı yoktur. Peki ihtiyaç yoksa neden Eryaman'a böyle bir proje geliştirmişler ki?

Burada dikkat çekmemiz gereken nokta sanırım stadyumun finansmanı için verilecek olan yan taraftaki 130 bin m2'lik arazidir.

Büyükşehir Belediyesi geçen sene Eryaman'daki 120 bin m2'lik arazisini Köroğlu İnşaat'a sattı. Burada 11 tane 30 katlı rezidans inşa edildi. En ucuz dairesi 250-300 bin TL'den başlayan süper lüks bir site inşa edilmeye devam ediyor. Verilen inşaat izni ise 364 bin m2. Yani yaklaşık 3 emsal izin verildi.

Şimdi merak ettiğim konu stadyumun yanında kalan ve stadyumu finanse etmek için imara açılacak olan 130 bin m2'lik alanın da geleceği böyle mi olacak...

Bu senaryo üzerinden düşünecek olursak, burada 120 bin m2 arazide Kaşmir Evleri ile 1438 konut yapan Köroğlu İnşaat benzer biçimde 130 bin m2 arazide de 1557 konut yapabiliyor. Bu konutları ortalama 300 bin TL'den sattığı takdirde 467 milyon TL hasılat elde edebiliyor.

Kat karşılığı inşaatlarda herkesin bildiği gibi yüzde 35 ile yüzde 55 arasında bir pay arazinin sahibine kalır. Toplam 467 milyon TL'lik hasılatta bu paya ortalama yüzde 40 dediğimizde 180 milyon TL civarında bir rakam çıkıyor. Peki bu 180 milyon TL'lik ranta karşılık yapılacak stadyumun değeri nedir acaba...

Yukarıda bu stadyuma benzettiğim Rize Stadyumu'nun maliyeti 10 milyon Euro'ymuş, yani 30 milyon TL civarında.

Şimdi bu arazinin rantından stadyumu finanse ettikten sonra kalan 140-150 milyon TL para nereye gidecek?

Yoksa bu stadyum projesi de sırf bu rakamlar için üretilmiş olmasın...

Not ve soru: Kaşmir Evleri ihalesini alan Köroğlu İnşaat, Ankara Büyükşehir Belediyesi'nden daha önce de Atlantis Rezidans ve AVM, Gordion Rezidans ve AVM ile Batıpark Konutları projesini alarak toplam 4 büyük ihale almıştır. Acaba Eryaman'daki bu stadyum ihalesini de Köroğlu İnşaat mı alır?

Kaynaklar:
 http://www.emlaktasondakika.com/Kent-Bolge-Haberleri/Ankara-Buyuksehir-Belediyesi-TOKIden-Eryamanda-arsa-alip-spor-kompleksi-yap/haber-39109.aspx
http://www.ankara.bel.tr/index.php/download_file/14520/
http://www.korogluinsaat.com.tr/projeler/devam-eden-projeler/kasmir-gol-evleri